住宅ローンを滞納するとどうなる？督促から競売までの流れ | 「任意売却」専門ページ | 大阪市西区で不動産売却のご相談は株式会社クレアクロス

最初は、金融機関から「お支払いの確認が取れていません」という電話や、督促の書面が届きます。文面はまだ事務的で、「うっかり忘れていませんか」というトーンのことも多いです。

この段階は、まだ通常の返済ルールの中にいる状態です。だからこそ、選択肢が最も多く残っています。収入が一時的に落ちているだけなら、金融機関に相談することで、返済額を一時的に下げる・返済期間を延ばすといった*リスケジュール（返済計画の見直し）*に応じてもらえる可能性があります。

ここで動けるかどうかが、後の展開を大きく左右します。「来月には立て直せるはず」と思っているうちに②へ進んでしまう方が、非常に多いのが実情です。

滞納が数か月続くと、「期限の利益の喪失」という重要な段階に入ります。聞き慣れない言葉ですが、意味はシンプルです。

住宅ローンは本来、「毎月少しずつ分割で返していい」という約束（＝期限の利益）のもとで借りています。滞納が続くとこの約束が取り消され、残っている住宅ローンを一括で返してくださいと求められます。数千万円を一度に、という話です。当然、多くの方は払えません。

ここが最大の転換点です。この通知（一括返済を求める書面）が届いたら、「もう普通に返し続ける道は終わりに近い」と考え、売却も含めた次の選択肢を本気で検討すべきタイミングです。

期限の利益を失うと、次に「代位弁済」が行われます。これは、あなたに代わって保証会社が銀行へ住宅ローンの残り全額を一括返済する手続きです。

一見「肩代わりしてくれた」ように見えますが、そうではありません。返済の相手が銀行から保証会社に変わるだけで、あなたの借金が消えるわけではありません。むしろここから、保証会社があなたに全額の返済を求めてきます。交渉の相手が変わり、話は競売に向けて動き出します。

この段階でも、任意売却はまだ可能な場合が多いです。ただし、時間との勝負に入っています。

保証会社は、回収のために裁判所へ競売を申し立てます。すると裁判所から「担保不動産競売開始決定」という書類が届きます。

その後、裁判所の執行官や不動産鑑定士が実際に家を見に来ます（現況調査）。家の中の写真を撮られ、間取りや状態が記録され、競売にかけるための評価額が決められていきます。この調査は、事情を知られたくない方にとって、精神的に重い出来事です。

それでも、入札が始まる前であれば、任意売却に切り替えられる可能性が残っています。届いた書類を持って、一日でも早く相談することで、間に合うことがあります。

いよいよ競売の期日が決まり、入札が始まります。入札期間に入ると、あなたの家は誰でも情報を見られる状態で市場にかけられ、最も高い金額を付けた人に売られます。

そして、入札が始まってしまうと、任意売却などの選択肢はほぼなくなります。ここまで来ると、価格も引き渡しの時期も自分では選べず、相場より安く売られやすいという競売のデメリットを、そのまま受けることになります。